我是河东新区澳沪滨江豪庭一栋一单元的业主代表,之前在贵平台反映在该栋地下车库经营一家溜冰场的经营者(承租方)把该栋楼房的共有部分一楼地面楼板打通,建造一个楼梯直通地下室。该栋楼房业主多次跟广昌县城管局、广昌县住房保障中心、广昌县住房和城乡建设局反应该问题,希望上述部门能予以制止,而上述单位均认为打通楼板在安全范围值内(承租方出具了一份自行委托的鉴定报告),于是广昌县城管局作出审批允许经营者(承租方)施工,而未对经营者是否有权对一楼地面楼板(业主一致认为一楼地面楼板属于该栋楼房业主共有部分)施工进行正面回应,请问打通地面楼面是否要经过所涉业主的一致同意(根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,共有部分包括建筑物的基础、承重结构、屋顶等基本结构部分),上述政府部门在未经业主同意就作出审批,是否存在乱作为的情况,请相关单位给予正面回应,业主仍保留向广昌县人民法院起诉相关单位乱做为的权利。
广昌县政府办 回复:
调查办理情况
1.2024年6月17日,住建局、住保中心、公安局工作人员到现场查看并了解相关情况。广昌县澳沪滨江豪庭一栋一单元负1楼房屋结构为框架结构,商家在负一楼经营溜冰场,由于消防需要必须增加一个消防通道,于是商家将一楼店面楼板切割欲增加一个消防通道。现场查看时,商家已停止施工。针对房屋安全问题,商家委托了有资质的第三方检测机构出具了《检测鉴定报告》(编号:〔2024〕JXHX-建鉴-第06-009号),鉴定分析中提出:“在房屋一层楼板面开有长2.4米宽1.5米下至负一层的楼梯口位置,对主体结构的安全无明显不利影响”;鉴定结论:广昌县旴江镇河东新区澳沪滨江豪庭11栋负一楼店面为B级房屋。(该栋房屋基本满足使用标准)。
2.关于“未对经营者是否有权对一楼地面楼板(业主一致认为一楼地面楼板属于该栋楼房业主共有部分施工进行正面回应,请问打通地面楼面是否要经过所涉业主的一致同意,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,共有部分包括“建筑物的基础、承重结构、屋顶等基本结构部分”问题。
(1)经向该小区物业公司了解,增设消防通道位置处于开发商所属一楼铺店铺内,开孔的地板位置处于开发商所属店铺内。从法律法规角度,一般来说,如果店铺楼面的开孔不涉及到建筑物的承重结构、不影响整体安全,且符合消防、规划等相关法律法规的要求,那么通常不需要全体业主的同意。但是,具体是否需要业主同意,还需参考当地的具体规定和小区签订的物业管理规定。很多小区制定管理规定,对业主在小区内的行为进行约束。如果管理规定中明确规定了店铺楼面开孔需要全体业主同意,那么业主在进行开孔前就需要遵循这一规定。
(2)从产权归属角度,一般来说,店铺产权人会获得店铺所在楼层的专有产权。因此,从产权归属的角度来看,产权人对自己店铺楼面的专有部分享有所有权。
(3)根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规的规定,建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;而业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
如您有其它疑问,可咨询广昌县住房保障中心,咨询电话:0794-3619015。
回复时间2024-08-13 12:31:16
《问政江西》栏目组 回复:
您好,您所反映的问题已转交至广昌县,敬请关注处理结果。
回复时间2024-07-26 17:15:42
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